第二部分 物權

一、物權概述

(一)概念：是指權利主體在法律規定的范圍內，直接支配一定的物，并排斥他人干涉的權利

(二)特征：主體是特定的而義務主體不特定的是絕對權，客體是特定的獨立物不包括行為和精神利益，內容是直接支配管理一定的物并排斥他人干涉，設定必須公式，具有追擊效力和優先效力(物權優先于債權，先設立的優先于后設立的)

(三)物的概念：指民事主體能夠實際支配和控制的，并能滿足人們生產生活需要的物質資料

(四)物的特征：客觀存在于人身之外，能滿足人們的社會生活需要，有排他的支配可能性，必須有為人現實支配的可能性

(五)物的分類：動產和不動產、主物和從物、原物和孳息、可分物與不可分物、特定物與種類物等

(六)物權的種類：所有權(基礎)、用益物權和擔保物權

(七)物權的分類：自物權(所有權)與他物權(用益物權，擔保物權)、動產物權(動產所有權，動產質押權和留置權)與不動產物權(不動產所有權，土地承包經營權，地役權)、主物權(所有權)與從物權(抵押權，質權，留置權)、所有權與限制物權

(八)我國物權法的基本原則：物權法定原則，公示公信原則

(九)物權的保護：請求確認物權，請求返還原物，請求排除妨害或消除危險，請求修理更換或恢復原狀，請求損害賠償

二、物權的變動

(一)物權變動的概念：指物權的發生、變更和消滅

(二)物權變動的原因：

基于民事行為引起的變動

取得：買賣、互易、贈與、遺贈、典權、抵押權、質權等

消滅：拋棄、合同、撤銷權的行使

非基于民事行為引起的變動

取得：取得時效，因公征收，法律規定，附和混合加工取得，繼承取得，拾得遺失物發現埋藏物取得，合法生產建造取得，法院仲裁文書取得，孳息的所有權取得

消滅：標的物滅失，法定期間屆滿，混同

(三)物權變動的公示方法：動產交付(以交付作為變更的公示方法)，不動產登記(變動必須登記，不登記不生效)

三、所有權☆

(一)概念：指所有人對其所有物享有的全面支配并排斥他人干涉的物權。所有權人對自己

的不動產或者動產，依法享有占用、使用、收益和處分的權利。

(二)特征：完全性，單一性，彈力性，恒久性，絕對性，排他性，社會性

(三)內容：占用、使用、收益、處分(核心，基本權能)

(四)業主的建筑物區分所有權概念：指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利總稱。

(五)業主的建筑物區分所有權特征：權利復合性(共有所有權、專有所有權、共同管理權三要素)，專有所有權的主導性，一體性(三權不可分離)

(六)業主的建筑物區分所有權內容：共有所有權、專有所有權、共同管理權

(七)相鄰關系的概念：又稱不動產相鄰關系，指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人，在行使不動產所有權或使用權時，相鄰各方應當給予便利和接受限制而形成的權利義務關系

(八)相鄰關系的特征：主體是兩個或兩個以上相鄰不動產所有權人或使用權人，內容是相鄰人之間的權利義務關系，客體是行使不動產權利所體現的利益

(九)所有權取得的特別方式☆

(十)共有的概念：指兩個或兩個以上的權利主體共同享有一個財產所有權的法律狀態。

(十一)共有的特征：權利主體多元性，共有物上只有一個所有權，內容表現為各共有人按各自份額享有權利義務，本質是所有權的聯合

(十二)按份共有概念：指兩個或兩個以上共有人按照個自己的份額分別對共有財產享有權利，并承擔義務的一種共有關系。

(十三)共同共有

概念：指兩個或兩個以上的人，基于共同關系而對某項財產不分份額地共同享有平等的權利和承擔平等的義務，對外負責連帶責任。

共同共有的類型：夫妻共同所有，家庭共有，共同繼承的財產，合伙財產。

四、用益物權

(一)概念：是對他人所有的物，在一定范圍內進行占有、使用、收益、處分的他物權

(二)特征：標的物為不動產，占有為前提，是他物權、有期限物權、限制物權，是以使用、收益為目的的獨立物權

(三)土地承包經營權☆

概念：是承包人(個人或單位)因從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產或其他生產經營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利

特征：主體是農村集體經濟組織成員，是承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺草原荒地等權利、是為種植業、林業、畜牧業等生產而承包使用、收益集體或國家所有的土地等生產資料的權利

取得

基于民事行為：

創設取得(家庭承包與以招標、拍賣、公開協商等方式進行的承包)、轉移取得(轉包、互換、轉讓等，流轉的期限不得超過承包期的剩余期限，未經許可不得將承包地用于非農建設)

非基于民事行為：繼承取得

消滅：期限屆滿(耕地 30 年，林地 30-70 年)、發包人提前終止土地合同、國家的征用、承包方交回承包地

(四)建設用地使用權☆

概念：指自然人、法人依法對國家所有的土地享有的占有、使用和收益，建設并經營建筑物、構筑物及其附屬設施的地上權

特征：目的是為自己建造建筑物、構筑物及其附屬設施，客體僅限于國家所有的土地，使用權人依法對國家所有的土地享有占有使用和收益的權利，期限具有穩定性

取得：出讓或者劃撥方式(同一地塊有兩個以上意向者時應當采取招標、拍賣等公開競價方式出讓)

期限：居住用地 70 年，工業用地 50 年，教科文衛用地 50 年，商旅娛樂用地 40 年，綜合用地 50 年

消滅：土地滅失，約定事由發生，依法收回土地，試用期屆滿未續期

(五)宅基地使用權

概念：指農村集體經濟組織的成員依法享有的在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的權利

特征：主體限于本集體經濟組織內部的農戶，客體是依法批準劃撥給村民用于住宅建造所使用的集體所有的土地，內容是為依法建造、保有個人住宅庭院而對土地進行占用使用收益的權利，一般是無償的具有社會福利性質。

內容：占有和使用宅基地，收益和處分，宅基地因自然災害等原因滅失的使用權消滅，使用權人出賣出租住宅后再申請的不再批準

(六)地役權☆

概念：指在他人的土地之上設立的以供自己的土地便利使用的他物權。地役權人有權按照合

同約定，利用他人的不動產以提高自己不動產的效益

特征：主體為需役地的所有人或使用人，是利用他人土地的用益物權，是為需役地的便利而

設定的他物權，具有從屬性和不可分性，具有期限性

取得：約定取得，法定取得(因用益物權的設定而取得、因用益物權的分割轉讓而取得)，繼承取得

內容：

五、擔保物權

(一)擔保物權概述

概念：是與用益物權相對應的他物權，指的是為確保債權的實現而設定的，以直接取得或者支配特定財產的交換價值為內容的權利。包括抵押權、質權和留置權

特征：以確保債務的履行為目的，在債務人或第三人的特定財產上設定的權利，以取得或支配擔保物的價值為內容，具有從屬性和不可分性，具有物上代位性

擔保范圍：主債權，利息，違約金，損害賠償金，保管擔保財產的費用，實現擔保物權的費用

消滅情形：主債權消滅，擔保物權實現，債權人放棄擔保物權，其他

(二)抵押權☆

概念：是指債權人對于債務人或者第三人不轉移占有而為債權提供擔保的抵押財產，于債務人不履行債務時，或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，依法享有的就該物變價并優先受償的擔保物權

特征：是擔保物權，在債務人或第三人的特定財產上設定的，屬約定擔保物權而非法定擔保物權，是不轉移標的物占有的物權，內容是變價處分權和優先受償權

設立：抵押權的標的(允許抵押的財產：建筑物，建設用地使用權，土地承包經營權，生產設備原料產品，正在建造的建筑物船舶航空器，交通運輸工具，為禁止的其他、禁止抵押的

財產：土地所有權，耕地宅基地等集體所有的，學校醫院等事業單位或社會公益設施，所有權使用權不明的財產，依法被查封扣押的財產，其他)，抵押合同(書面形式)，抵押登記(登記要件主義，登記對抗主義)

抵押權當事人的權利

抵押權人的權利：優先受償的權利，對抵押權的處分權，保全抵押權的權利

抵押人的權利：處分抵押財產的權利，在抵押財產上多次設定抵押權的權利

抵押權的實現

條件：抵押權有效存在，債務人不履行到期債務或者發生約定的實現情形的，債權人的債權未受清償

方式：對抵押財產進行折價、拍賣或變賣

順位：同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣變賣抵押財產所得的價款按照登記的先后清償，順序相同的按照比例

(三)質權

概念：是債務人或第三人將特定的動產或者權利交由債權人占有，或者以財產權利為標的，作為債權的擔保，在債務人履行債務時，或者發生當事人約定的實現質押權的情形，債權人有權以該財產折價或拍賣、變賣所得價款優先受償的權利

動產質權：以動產為客體的質權(書面形式，交付之時成立)

權利質權：以所有權、用益物權以外的財產權利為客體的質權

(四)留置權☆

概念：指債權人合法占有債務人的動產，在債務人不按合同約定的期限履行債務時，留置該動產并在一定條件下役該財產折價或者拍賣變賣該財產的價款優先受償的權利

取得：積極要件(債權人合法占有債務人的動產，債務人不履行到期債務，債權的發生與該動產有牽連關系)、消極要件(留置不得超過相應比例并不得違反法律，對動產的留置不違反公序良俗，當事人在合同中明確約定了不得留置)

留置權人的權利與義務

權利：其債權未受清償前占有并扣留拒絕返還的權利，收取留置權的孳息的權利，保管留置物費用的請求權，留置物的變價優先受償的權利

義務：妥善保管留置物的義務，返還留置物的義務

(五)抵押權和留置權的區別☆

性質不同：抵押權是約定擔保物權，留置權是法定擔保物權

標的物所有人不同：抵押物的所有人可以是債務人或第三人，留置物的所有人僅限于債務人

轉移條件不同：抵押權隨債權轉移而轉移，留置權轉移以留置物占有的轉移為要件

權利實現情形不同：留置權法律允許債權人留置標的物后債務人有 2 個月以上的履行期，抵 押權人在通知債務人之后即可對抵押物行使處分權

(六)擔保物權和用益物權的區別

對標的物進行支配的方面不同：擔保物權主要就物的交換價值方面，用益物權主要就物的使用價值進行支配

擔保物權為從物權，用益物權為獨立物權

權利實現的時間不同：擔保物權人取得擔保物后不能當即實現其權利，只有在擔保物權所擔保的債權屆期未受清償時擔保物權人才能夠行使擔保物權，而用益物權人取得用益物權之時即可實現其權利

占有在權利行使中的地位不同：擔保物權主要不是以直接占有標的物為前提，用益物權如果不占有標的物就無法對標的物進行使用收益

物上代位性不同：擔保物權具有，用益物權不具有

六、占有

(一)占有的概念：是對物在事實上的占領、控制，是獨立于所有權及他物權的一項制度

(二)占有的分類：有權與無權，惡意與善意，直接與間接，自主與他主

(三)占有的保護：返還原物的請求權，排除妨害或者消除危險請求權，損害賠償請求權

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